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湖南益阳梓瑞小区经适房成商业房政府一条龙失责

2018-09-20 05:28:53来源:励志吧1次阅读

闽南7月5日讯 益阳市秀峰路旁,一个叫“梓瑞小区”的低层建筑生活小区,20多栋,从马路边延伸分散到一片老厂区。

这个建筑面积近10万平方米的小区,违法面积占到了审批面积的一半。规划不超过70平方米的经适房,有的建到140平方米。

在经适房的划拨用地上建设商业房,是开发商与有关部门私下达成的默契,民生工程因此成了牟利工具。

益阳梓瑞小区,男子从销售部广告牌旁走过

铺平这条道路的,正是从土地划拨到规划建设,政府的“一条龙失责”。

破产阴影下的安居梦

作为上世纪八九十年代辉煌一时、曾有五千名职工的国有企业,益阳苎麻纺织印染厂(以下简称益麻)已在4年前宣布破产。建设经济适用住房,成为这个破产企业解决职工安置问题的方式之一。

益阳市房管局查实,作为占地600多亩的国有改制特困企业,益麻生活区有可用于住房建设的闲置划拨土地约60亩。2008年10月20日,房管局向市政府提交益麻“自建经济适用住房”的请示。

10月29日,批准益麻经适房项目的38号文下发。文件要求建设套型面积不超过70平方米的经适房860套,计6万平方米。另外,按《益阳市解决城市低收入家庭住房困难实施办法》的规定,配建廉租房96套,计4800平方米。

10天后,11月9日,益麻破产管理人确认益麻经适房开发建设项目中标人是湖南兴益房地产开发有限公司。这时这个经适房项目有了一个名字:梓瑞小区。

35%建筑面积超审批

2009年2月8日,益麻经适房建设领导小组向兴益房地产公司发函,称“因益麻原车队用地不能提供作项目用地,原合同中确定的860套左右经适房调减为760套左右”。15天后,兴益房地产公司给市规划局打了一个措辞简单模糊的报告,获得通过。

这已严重违背了当时房管局批复的38号文。

更为夸张的是,承包梓瑞小区b1栋建设的包工头刘跃平记得,8月份打桩时,一个原本70平方米的户型被要求加大到140平方米。“房子共7层,一二层为商铺,除顶层外,每一层都有一套140平方米的房子。其他90多平方米、70多平方米都有。合同上建筑面积只有不到4000平方米,实际建了5000多平方米。”

2013年6月25日晚,走访了几家已住进梓瑞小区的益麻职工家。很难说他们不满意原本只有70平方米的房子变成了140平方米,但他们也看到了问题,“消防通道改建门面,d区栋与栋之间间隔为5米,终日见不到阳光。”

根据益阳市规划局的竣工验收,“这个小区实际建筑面积为97834平方米,超审批面积34980平方米。”据此得知,建筑面积近10万平方米的梓瑞小区,35%的建筑属于违章建筑

湖南益阳梓瑞小区经适房成商业房政府一条龙失责

,违法面积达到了审批面积的一半。

房管局和规划局的数据矛盾

6月26日,房管局提供了一个数据:梓瑞小区实际总建筑面积为85224平方米。这比规划局的数据少了12000多平方米。

长沙市规划设计院副院长谭春华介绍,理论上规划局和房管局的数据不应该有差别,正常能接受的差别是“阳台面积差几个平方米而已”。如果差别很大,“中间必有猫腻,比如开发商改了图纸”。

此外,在益阳市规划局此前的超面积调查报告、处罚文件等材料中,都没有提到该小区有“车库”,只表述“杂屋”超规。但在他们打给市政府的报告中,提到颁发《建设工程规划许可证》时,则明确表述“车库”的证书待处罚执行到位后核发。

更为奇怪的是,规划局介绍,梓瑞小区一共24栋房屋,而房管局介绍为一共22栋房屋。

包工头刘跃平介绍,梓瑞小区其实有25栋楼。有一栋位于赫山区卫生局对面的三层房子,“开发商说是裙楼,但应该算独立的房子,因为它有独立的楼梯。”

谈到超面积的梓瑞小区如何办房产证时,益阳市房管局副局长莫利民说,“严格意义上,这不叫经适房。发证时可能叫安置房更恰当,因为安置房没有面积限制。”不过,安置房是针对被拆迁户。

涨价后的退购潮

在业主和开发商合谋、政府部门默认的情形下,超审批面积的梓瑞小区在2010年基本建成。根据2009年5月益阳市国资委、开发商、益麻经适房建设领导小组成员、职工代表的会议决议,经适房价格以890元/平方米预交。

2009年12月,兴益房地产公司向益阳市物价局提出定价申请。4月8日,物价局通过成本审查,规定售价为1118元/平方米。这比益麻之前认购的“涨”了228元。

这个消息在益麻职工中炸开了锅。益麻职工提供证据证明房子的成本价只有500元左右/平方米。比如包工头刘跃平证实,2009年7月,他以450元/平方米的价格,从大包头手上签下了梓瑞小区b1栋的建设,“对方明确表示抽30元/平方米,他的承包价是480元/平方米。”

职工认为,根据包工头的交房标准,开发商只需要安装门、窗等少量投资即可交房。而当时房地产形势不景气,益阳繁华地段现房价格才1480元/平方米。益麻经适房价与商品房价相差不大了。

益麻出现了一股退购潮。“交了预购款的,要求退钱,退掉后的名额,还需要找人来顶。”

因为价格问题,房子建成一年后仍无法分房。职工来回上访,政府多次做工作无果。时任益阳市信访局副局长的徐海华直接调任到国资委任副主任,“专门解决益麻的问题。”2011年5月,徐正式进驻益麻组织分房,并终谈妥价格:70平方米以内购买价859元/平方米,超出面积部分按920元/平方米算。

合同里的潜规则

《经济适用住房管理办法》规定,房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。

然而,《开发建设合同》中“乙方的权利与义务”中第9条规定,“乙方向甲方提供符合本合同约860套左右经济适用住房,其余建筑物归乙方所有。”

有职工统计:“临街门面9000平方米,车库570间,顶层房子134套,这些按卖价达1.4个亿。如果这些都归开发商,那就是国有资产流失。因为开发商是用益麻职工集资的钱、在益麻的土地上建的房子。”

南华大学文法学院副院长罗万里则认为,这个条款是违法的。因为“经适房以外建筑的相应地块必须进入招拍挂程序。”

据业内人士介绍,由于经适房开发利润偏低,政府为了补偿开发商,一般都会在经适房土地上批准一部分商业房。

实际上,早在2009年5月那次专题会议上,职工、开发商、政府有关部门已经达成一个共识,“基础杂屋和车库,可按惯例让开发商按商用地向国土局申请出让。”这个意见背后还有一句很生动的解释,“开发商有适度利润,从机制上有利于防止益麻经适房建成劣质豆腐房。”

根据这个补偿开发商的潜规则,益阳市规划局在2012年5月29日对梓瑞小区作了如下处罚:

一、近3万平方米的住宅及坡屋顶超面积,已全部按成本价销售给益麻下岗职工,考虑到职工们实际困难,从维护社会稳定角度出发,免予处罚。

二、超审批面积的门面和杂屋,本应没收违法收入并处罚款,但“鉴于该公司在益麻经适房问题处理过程中,能积极配合处置领导小组工作,在经适房售价上作出了较大的让步”,因此只罚款。按100元/平方米算,一共罚款543800元。

涉及经适房划拨土地上所建商业房的合法性问题,规划局给市政府打报告,“建议商业门面及车库须出让,补交土地出让金。”但谭春华指出,“土地出让金往往是低估的。”

“违法每一步都被默认”

在职工们上访的各种模糊材料中,有一条是明确的,即益麻经适房至今没有从原益麻厂国有划拨土地变为开发商的经适房划拨用地。在罗万里看来,这一点,是整个经适房项目违法的源头,也是职工认为的“1.4亿国有资产流失”不成立的原因。

在益阳市国土局的档案中心,没有查到以“梓瑞小区”命名的国有土地使用登记。只有一块名为第300677号、面积为62051.61平方米的土地,性质是工业划拨用地。

益阳市国土局地产科工作人员介绍,梓瑞小区作为经适房建设用地,一直没有办理国有土地划拨手续。

就这样,在没有国土证的情况下,梓瑞小区开始了规划、建设,并终竣工验收。

益阳市规划局规划管理科工作人员刘木兰介绍,他们根据市领导的要求,发放了梓瑞小区《建设工程规划许可证》的“复印件”,方便他们在建设局拿到施工许可证。它的原件会等其拿到国土证才发放。

但规划局执法大队的档案资料显示,早在2009年6月30日,规划局就为梓瑞小区办理了《建设工程规划许可证》(副本)。而这个行政行为,成了开发商取得超审批建筑面积所有权的重要理由。

“其实规划局处罚开发商54万多也是违法的。因为它自己本身就不是‘依法’核发的《建设工程规划许可证》,它没有合法的规划,凭什么认为开发商超规划?”罗万里说。

纵观整个梓瑞小区的开发,从土地划拨开始,有关部门就没有依法,在经适房相应土地上的商业房没有依法招拍挂,后来规划局又没有依法发放许可证,建设局更没有依法履行审图程序、导致超面积建设等,“整个建设一条龙违法,而政府相关部门在其中的管理,是一条龙失责。”罗万里说,而对于开发商而言,“并不因为他违反行政管理法律法规,而影响取得这些违法建筑所有权的效力。”因为他违法的每一步,都是在政府相关部门的默认下进行的。潇湘晨报

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