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中国房地产近逼周期性低潮09年将是低谷临

2019-03-09 12:13:32

中国房地产近逼周期性低潮 09年将是低谷临界点_我的钢铁

中国房地产价格自1998年以来,持续7年以百分比两位数的速度增长。从2002年至2005年4月,全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%,京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上,杭州则超过了200%。这其中有正面的推动力,如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等,但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素。世界经验表明,房地产的非理性繁荣成分过大,就易形成泡沫,但同时也表明,监测房地产的周期规律将有益于防范风险。

日本经济15年之痛

在世界范围,由房地产泡沫导致金融风险的案例都相当惨痛,其中影响的非日本案例莫属。

上世纪80年代后期,日本经济快速回升,出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济持续发展,采取了非常宽松的金融政策,这些资金基本上都流入了房地产业,致使房地产价格暴涨。

从1986年起,日本在短短5年间,地价上涨了2倍多。其中1987年,商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%。另据日本国土厅公布的调查统计数据,1985年,东京都的商业用地价格指数为120.1,但到了1988年就暴涨到了334.2,3年间暴涨近2倍。日本六大城市的地价指数,在上世纪80年代的10年间上涨了5倍,地价市值总额高达40001万亿日元,相当于美国地价总值的4倍,土地单价为美国的100倍。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。

1991年,日本房地产泡沫破裂,致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。仅2000年,包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产,占当年破产企业总数的33.6%。2002年,日本有28家上市公司倒闭,其中有三分之一以上是房地产公司,创战后上市企业倒闭的纪录。日本经济步入了战后历时长的“平成萧条”时期。

房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机。从1991年到2000年,发达国家财政赤字均有不同程度下降甚至出现盈余,惟独日本财政赤字由0.8%猛增为10.1%,同时还出现了通货紧缩和金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果,是给金融业带来大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭,中小金融机构的破产更是接连不断,金融体系剧烈动荡。

日本国土交通省近发表的地价统计表明,尽管东京等一些大城市部分地段的地价近期出现了上涨,但全国平均地价依然在继续下跌。如今15年过去了,日本经济依然在低谷徘徊,虽然有了一丝希望,但要使经济回到健康的轨道上,仍然困难重重,甚至前景暗淡。

同样,由于房地产泡沫引发金融危机的还有1997年的东南亚诸国及东亚的韩国和中国的港澳台地区。特别是香港,房地产价格回调幅度高达50%,出现了近十万的负资产者,对整个经济、金融和社会产生了重大影响。

波动周期与频率

为何房地产容易引发经济风险和金融危机呢?因为房地产产业链条较长,产业关联度较高,上游涵盖钢材、水泥、物流等行业,下游包括建筑、装饰装修、物业等行业,是经济发展的支柱产业,容易引发大量投资;房地产业是资金密集型产业,与金融业又属于捆绑型关系,地产金融风险会过分集中在商业银行体系;房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性,同时兼有投资和消费的功能,房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。

正是房地产这些属性,使得房地产经济成了国民经济的领头羊,然而这只羊既能把经济引领到康庄大道,也能带入泥潭和深渊。

当然经济发展不是无序的、不可把握的,更不是什么桀骜不逊的怪物,具有自身的规律性和客观性,是可预测和管理的。

管理房地产经济的关键是要建立监测、防范和预警机制,要特别注意其周期的规律和危机前的征兆,做到防患于未然。市场经济国家和地区的房地产均具有很强的规律性,当然由于各国的经济发展程度、地域环境、文化生活等情况不同,房地产波动周期和频率也不尽相同,甚至差别很大。如美国的房地产波动周期一般为20年,10年左右为上升期,10年左右为下滑期;日本为10年,6~7年上升期,3~4年下滑期(金融危机、经济危机除外);中国台湾地区5~6年为一个周期,其中4年左右为上升期。

中国内地房地产也有一定的周期性,要发现其波动频率还要从其发展经历上进行分析。

中国房地产周期波动可划分为四个时期:即1979年~1985年为复苏期,1986年~1990年为发展期,1991年~1998年是增长和宏观调控期,1999至今为高速增长期。(中国房地产报)

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